Actualités

Le droit fixe général de 50 EUR est applicable en cas de renonciation anticipée au droit de superficie.

De nombreux contribuables ont fait le choix d’acquérir un bien immobilier via une opération de démembrement que ce soit au travers d’un droit d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose selon la figure juridique appropriée à l’opération.

Dans le cas d’un droit de superficie, l’opération consiste généralement pour le dirigeant, personne physique, à acquérir un terrain et à accorder à la société le droit d’y ériger une construction. Pendant la durée du droit, la société est propriétaire des constructions qu’elle a réalisées et à l’extinction du droit, la propriété des constructions passe de plein droit sur la tête du propriétaire du terrain.

Comme nous le rappelions dans notre actualité du 28 janvier 2020, ces montages font l’objet d’une attention particulière de la part de l’administration fiscale. En effet, le fisc estime généralement être en droit d’appliquer un avantage de toute nature dans le chef du dirigeant égal à la valeur des constructions érigées par la société.

Les opérations de démembrement étant réalisées pour une durée relativement longue, il arrive que les parties décident d’y mettre un terme avant l’expiration du délai initialement convenu. Ainsi, outre la problématique en matière d’impôt direct susmentionnée, il convient également d’être attentif aux droits d’enregistrement en cas de cessation anticipée du droit de superficie.

La doctrine classique enseigne qu’en cas de renonciation anticipée à un droit de superficie seul le droit fixe général est dû. L’administration quant à elle tente souvent d’appliquer le droit de vente proportionnel sur l’indemnité qui serait versée par le tréfoncier, au motif que ce dernier devient propriétaire des constructions non pas par l’effet de la loi mais à la suite d’une convention conclue entre les parties. Selon l’administration, le montant versé au superficiaire au moment de la renonciation anticipée doit être considéré comme le prix de vente des constructions et non comme l’indemnisation pour la perte de son droit de jouissance pour la durée restant à courir.

Or, il convient de rappeler que le droit de vente proportionnel n’est dû que lorsque l’acte couvre une convention translative de propriété à titre onéreux. Lorsque l’acquisition s’opère par l’effet de la loi, comme c’est le cas à l’expiration ou lors de la renonciation anticipée du droit de superficie, aucun droit d’enregistrement proportionnel n’est dû même si un prix a été convenu que ce soit au moment de la mise en place du démembrement ou lors de la renonciation. Dans ce cas, ce sera le droit fixe général de 50 EUR qui s’appliquera.

La Cour d’appel de Gand a tout récemment confirmé ce principe (Gand 7 janvier 2020).

Il va de soi que la mise en place d’un démembrement ou sa renonciation anticipée ne doit pas être envisagée à la légère vu les implications fiscales importantes que ce type d’opération peut entraîner. Nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches.

 

Ludovic Hubert

Associé

LawTax