MLH 270 : Florilège de questions sur la nouvelle obligation déclarative des locataires
Depuis l’exercice d’imposition 2024, les locataires et titulaires d’un droit réel d’usage (usufruit, emphytéose, superficie ou servitude) doivent joindre à leur déclaration fiscale l’annexe MLH 270.
Qui est concerné ?
En principe, doit remplir cette annexe :
- toute personne physique qui déduit tout ou partie des indemnités (locatives ou pour un droit réel) versées ou attribuées au cours de la période imposable ;
- toute personne morale qui loue ou détient un droit réel d’usage sur un immeuble et qui est tenu de rentrer une déclaration à l’impôt sur les revenus, qu’il soit assujetti à l’impôt des sociétés (ISOC) ou des personnes morales (IPM) ; en ce compris des non-résidents (INR).
Existe-t-il des exceptions ?
Oui, aucune annexe ne doit être remplie :
- si l’immeuble donné est location est soumis à un bail à ferme et est affecté à des fins agricoles ou horticoles ; ou
- si les indemnités ont fait l’objet d’une facture ou d’un document y tenant lieu par un assujetti à la TVA en application des règles TVA ( ci-après).
J’ai déduit mon loyer au titre de frais professionnels mais je n’ai pas rempli l’annexe. Qu’est-ce que je risque ?
A défaut de joindre l’annexe à sa déclaration fiscale, le loyer n’est pas déductible.
Le risque est donc un rejet de la déduction du loyer avec application d’un accroissement d’impôt (10% en cas de première infraction sans intention d’éluder l’impôt).
En outre, l’administration pourrait appliquer une amende administrative.
Je suis une ASBL et loue un immeuble. Soumise à l’IPM, je ne peux pas déduire les loyers payés. Dois-je remplir l’annexe ?
Oui, cette obligation vise toutes les personnes morales qui sont locataires (ou titulaires d’un droit réel d’usage), et ce, qu’elles puissent ou non déduire un loyer.
Cette obligation concerne donc également les personnes morales soumises à l’IPM ou à l’INR. A défaut d’introduire l’annexe, l’administration pourrait appliquer une amende administrative.
Je suis sous-locataire. Dois-je remplir l’annexe ?
Oui. Dans un tel cas, l’annexe devra identifier le locataire qui sous-loue le bien au titre de bailleur (nommé « loueur » dans l’annexe).
Mon bailleur est assujetti à la TVA et m’a émis des factures. Est-il exact que je ne doive pas remplir l’annexe ?
C’est exact selon la majorité de la doctrine actuelle, vu l’exception à l’obligation d’introduire l’annexe dont question ci-avant. En juillet dernier, l’administration fiscale a en outre précisé que cette exception s’appliquait également en cas de facture TVA conforme portant sur « tous les paiements périodiques futurs ».
Cependant, certains considèrent que cette exception ne s’applique que si le bailleur assujetti à la TVA a l’obligation d’émettre une facture (ou un document en tenant lieu) en vertu de la réglementation TVA. Si cette réglementation TVA n’oblige pas le bailleur à émettre une telle facture, alors le locataire serait obligé d’introduire l’annexe 270 MLH.
Tant que l’administration fiscale n’éclaircit pas ce point, il apparait préférable de ne pas utiliser cette exception et donc d’introduire l’annexe en dépit des factures émises par le bailleur assujetti à la TVA.
Je loue un immeuble meublé ? Quels montants dois-je mentionner au titre d’indemnités payées ou attribuées ?
Seules les indemnités pour l’immeuble doivent être mentionnées, à l’exclusion donc des indemnités pour les meubles.
Si le bail distingue le loyer dû pour la location immobilière de celui dû pour la location du mobilier, aucune difficulté. L’annexe ne doit reprendre que les indemnités payées pour la location immobilière.
En revanche, que faire si le bail ne prévoit qu’un loyer global ? Dois-je tenir compte du fait que, pour imposer le bailleur, la loi prévoit que 40% de ce loyer global concerne les meubles et, partant, ne déclarer que 60% des montants payés ? Oui, du moins à notre sens.
Certains estiment néanmoins qu’il ne faudrait aucunement avoir égard aux règles d’imposition applicables dans le chef du bailleur et, partant, qu’il faudrait déclarer 100% des indemnités payées pour la location du bien meublé (dont le bail ne distingue pas la partie du loyer due pour l’immeuble de celle due pour les meubles).
Espérons que l’administration fiscale ou le législateur apporte rapidement des précisions sur ce point et, en attendant, qu’elle se montre conciliante.
J’ai acquis un droit d’usufruit pour un prix unique que j’amortis sur sa durée (ce qui réduit ma base imposable). Dois-je indiquer la valeur de ces amortissements dans l’annexe ?
Non. Par indemnités pour un droit réel d’usage devant être mentionnées dans l’annexe, le législateur vise les redevances payées pour ce droit et, le cas échéant, les avantages accordés en vertu de ce droit. Les amortissements ne sont ni des redevances ni des avantages accordés. Ils ne doivent donc pas être mentionnés dans l’annexe. L’administration et le ministre des Finances l’ont confirmé.
Attention néanmoins, si la valeur des amortissements ne doit pas figurer dans l’annexe, celle-ci doit néanmoins être introduite par les personnes morales titulaires d’un droit réel d’usage.
Je loue un studio près de mon lieu travail. L’administration fiscale a toujours accepté que j’en déduise les loyers au titre de frais professionnels. Cela est-il toujours le cas ?
Si le bail relatif à ce studio a été enregistré gratuitement car il est affecté exclusivement au logement d’une famille ou d’une seule personne, alors les loyers y relatifs ne sont plus déductibles depuis l’exercice d’imposition 2024 (revenus 2023).
S’il n’a pas été enregistré gratuitement, alors les loyers sont toujours déductibles (pour autant que les conditions de déductibilité des articles 49 et 52,1° CIR92 soient toujours respectées).
En revanche, précisons que la personne physique ou morale qui loue un bien pour y loger ses employés (ou dirigeants d’entreprise) en vertu d’une obligation contractuelle peut continuer à déduire les loyers y relatifs (que les baux liés aient été ou non enregistrés gratuitement).
Christophe Franssen
